DROIT IMMOBILIER
Immobilier • Copropriété • Construction & Assurances • Contrats & Responsabilité
QU'EST CE QUE LE DROIT IMMOBILIER ?
Le droit immobilier recouvre l’ensemble des domaines touchant aux biens immobiliers, et notamment le droit de la vente.
Que vous soyez vendeur ou acquéreur, des droits et obligations pèsent sur chacune des parties. Être accompagné d’un avocat conseil dès le stade de l’avant contrat, compromis ou promesse de vente, permettra d’éviter les écueils dans l’exécution des engagements de chacun.
En cas de contentieux, le recours à un conseil sera précieux pour éviter d’en passer par un Tribunal, ou pour vous représenter devant celui-ci. Implantés à Nantes et à la Roche-sur-Yon, les avocats du Cabinet Le Masson – Duhail interviennent également dans l’ensemble des Pays de la Loire et sauront vous conseiller sur ces problématiques.
DANS QUELS CAS S'ADRESSER À UN AVOCAT SPÉCIALISÉ EN DROIT DE L'IMMOBILIER ?
- LA VENTE IMMOBILIÈRE : non-respect des délais de levée des conditions suspensives, rétractation fautive du vendeur ou de l’acquéreur, ou encore exécution forcée de la vente,
- LES VICES CACHÉS : mobilisation des garanties dans le cas de la découverte d’un vice affectant la maison,
- LA SERVITUDE : lorsqu’une contrainte s’impose sur un terrain, le fonds servant, au profit d’un autre, le fonds dominant. La gestion ou la mise en oeuvre d’une servitude peut se réaliser soit amiablement soit par voie judiciaire,
- LES TROUBLES ANORMAUX DU VOISINAGE : les nuisances qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage, tels les odeurs, les bruits…,
- LES ACTIONS EN BORNAGE : action qui permet de fixer la limite exacte entre votre terrain et celui de votre voisin,
- LE BAIL D’HABITATION : bailleur ou preneur, le contrat de bail fait peser sur chacun des droits et des obligations, dont les principaux sont la délivrance du bien et le paiement du loyer.
QUELQUES ÉTUDES DE CAS
Sur la responsabilité du vendeur de l’immeuble en cas de travaux avant la vente :
Il est usuel que l’acte authentique de vente comprenne une clause d’exclusion de garantie des vices cachés, qui ne trouve cependant pas à s’appliquer :
– Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,
– Ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.
Ainsi et de deux façons, la responsabilité du vendeur est engagée par :
– l’existence de vices cachés dont l’acquéreur n’avait pas connaissance, qui sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à son usage ou qui, si elle en avait eu connaissance, l’aurait conduit à proposer un moindre prix,
– et la constatation de désordres affectant les ouvrages que vous avez réalisés et de nature à porter atteinte à leur solidité ou à les rendre impropres à leur destination, ce qui engage votre responsabilité décennale.
Le vendeur reste responsable des défauts d’exécution au même titre que les constructeurs professionnels. Le vendeur réputé constructeur est réputé de plein droit responsable sur le fondement de l’article 1792 du Code civil des désordres de la construction qui pourraient être de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination, et ce pendant 10 ans.
Il est régulièrement et classiquement prévu dans toute vente immobilière que celui qui se porte acquéreur d’un bien s’engage à réitérer la vente devant notaire, sauf à perdre le bénéfice d’une somme, conventionnellement prévue et appelée indemnité d’immobilisation.
Dans la mesure où l’acquéreur a entrepris toutes les démarches nécessaires pour que la réitération de la vente puisse normalement intervenir, le refus de l’établissement bancaire d’accorder un crédit ne peut donner droit à l’octroi de l’indemnité d’immobilisation au bénéfice du vendeur.
Au cas contraire, si l’acquéreur n’a pas correctement présenté sa demande à l’établissement bancaire, par exemple en demandant le bénéfice d’un crédit bancaire d’un montant supérieur à celui stipulé à l’acte, ce comportement pourra être considéré comme fautif et l’indemnité d’immobilisation acquise au vendeur.
Un avocat intervenant en droit immobilier pourra vous éclairer sur vos droits et obligations dans le cadre d’une vente immobilière.
En cas d’impayé de loyer, vous risquez l’expulsion de votre logement
Il pèse sur le propriétaire bailleur et sur le locataire un certain nombre d’obligations, mais également de droit.
Ainsi, le bailleur doit délivrer un logement décent et conforme au contrat de bail, en bon état d’entretien et de réparation.
Le locataire doit s’acquitter régulièrement de ses loyers, et veiller à conserver le logement en bon état ; à défaut, il répondra des dégradations qu’il aurait causées.
En outre et en cas de non paiement des loyers, le bailleur est fondé à solliciter l’expulsion de son locataire, si besoin avec le concours de la force publique.
Le concours d’un avocat sera indispensable pour vous accompagner dans ces démarches.
Attention aux travaux que vous entreprenez sur votre terrain sans prendre garde à vos voisins !
Il est loisible à tout propriétaire d’entreprendre des travaux sur son fond, dès lors qu’ils respectent les dispositions légales pour l’édification de cette construction.
Il n’en demeure pas moins que les travaux entrepris peuvent être à l’origine de nuisances pour le voisinage, ce qu’il convient d’anticiper. En effet, la Jurisprudence a dégagé le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage.
Afin d’éviter toute contestation ultérieure, votre avocat pourra solliciter la désignation d’un expert judiciaire qui aura pour mission de faire un état des lieux contradictoire de l’immeuble.
Lorsqu’un co-indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à l’augmentation de la valeur du bien. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites sur ses fonds propres pour la conservation du bien.
Dans ces conditions, l’augmentation de valeur de l’immeuble indivis résultant des travaux d’amélioration entrepris par un seul des co-indivisaires doit lui bénéficier à lui seul.
Le locataire qui se porte acquéreur d’un bien qu’il occupe est exempté des frais de commission d’agence
S’il est naturel pour une agence immobilière en charge de la gestion d’un bien d’obtenir une commission de vente, il en va différemment lorsque c’est le locataire de ce même qui se porte acquéreur.
La Cour de cassation précise que l’agent immobilier n’ayant, dans ces conditions, remplit aucune condition de présentation d’un potentiel acquéreur, elle ne peut prétendre obtenir une rémunération pour un travail qu’elle n’a pas accompli.
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