DROIT DE LA CONSTRUCTION
ET DES ASSURANCES
Immobilier • Copropriété • Construction & Assurances • Contrats & Responsabilité
QU'EST CE QUE LE DROIT DE LA CONSTRUCTION ET DES ASSURANCES ?
Le régime actuel qui régit la responsabilité des constructeurs est issu d’une loi du 4 janvier 1978, codifiée aux articles 1792 et suivants du Code civil.
Cette loi fondatrice a assorti la responsabilité des constructeurs d’un système d’assurance spécifiques à la construction et obligatoires.
Que vous soyez maître d’ouvrage (propriétaire du bien immobilier) ou locateur d’ouvrage, professionnel de la construction, le régime de responsabilité est vaste et mérite un accompagnement spécifique.
Implantés à Nantes et à la Roche-sur-Yon, les avocats du Cabinet Le Masson – Duhail interviennent également dans l’ensemble des Pays de la Loire et sauront vous conseiller sur ces problématiques.
DANS QUELS CAS S'ADRESSER À UN AVOCAT SPÉCIALISÉ EN DROIT DE LA CONSTRUCTION ET DES ASSURANCES ?
- CHAMP D’APPLICATION DE LA RESPONSABILITÉ SPÉCIFIQUE DES CONSTRUCTEURS : garantie décennale, la garantie de bon fonctionnement, la garantie de parfait achèvement,
- RESPONSABILITÉ CIVILE DE DROIT COMMUN APPLIQUÉE AUX CONSTRUCTEURS : non respect des pièces contractuelles, désordres esthétiques (ou intermédiaires), levée des réserves après réception,
- LES CONTRATS SPÉCIAUX
: contrat de construction de maison individuelle (CCMI), vente en l’état futur d’achèvement (VEFA),
- ASSURANCE-CONSTRUCTION : assurance dommages-ouvrage ou assurance de responsabilité décennale,
- LITIGE EN COURS DE CONSTRUCTION : avant la réception, le constructeur est responsable d’une obligation de résultat pour les travaux qui lui sont confiés,
- LITIGE À COMPTER DE LA RÉCEPTION : c’est le point de départ des garanties légales dues par les constructeurs, en cas désordres sur l’ouvrage,
- EXPERTISE JUDICIAIRE : en cas de survenance de désordres sur l’ouvrage, ceux-ci seront constatés par une expertise judiciaire, préalable obligatoire à la constatation des prétentions des parties.
QUELQUES ÉTUDES DE CAS
L’alinéa 1 de l’article 1792 du Code civil dispose qu’un désordre affectant un ouvrage peut donner lieu, avec d’autres conditions, à la mise en jeu de la garantie décennale.
Mais encore faut-il pouvoir définir ce qu’est un ouvrage, ce qui n’est pas sans marquer quelques difficultés, la loi ne l’ayant pas précisé.
Mais encore, peut-on retenir la qualification d’ouvrage pour des travaux de rénovation, et donc des travaux sur un ouvrage existant ? Il conviendra alors de considérer la nature des travaux réalisés, avec des techniques de construction, l’ampleur des travaux ou encore le montant des travaux.
L’article 1792 du Code civil pose en son principe que la garantie décennale peut être engagée y compris pour les dommages qui proviennent d’un vice du sol.
Ainsi, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Dans ces conditions, même si la cause est extérieure à la construction elle-même, même s’il n’y a aucun rapport entre l’intervention du constructeur et la réalisation du désordre, la responsabilité du constructeur pourra être engagée.
Outre l’explication de la raison d’être de cette règle par la volonté protectrice du maître de l’ouvrage de la loi Spinetta, c’est aussi et surtout parce que le législateur a voulu faire peser sur le constructeur la charge de faire procéder à une étude de sol, afin de déterminer si le foncier est ou non à même de supporter les conséquences.
L’objet de la garantie de parfait achèvement est relativement large, puisqu’il vise tous les désordres, quelles que soient leur nature et leur origine, relevant des réserves mentionnées au procès-verbal de réception, et ceux qui se sont révélés postérieurement à la réception, dans l’année qui suit la réception de l’ouvrage.
Lors de la réception des travaux confiés au constructeur, le maître de l’ouvrage a la possibilité de faire noter au procès-verbal l’ensemble des réserves
Au contraire, toutes les non-conformités ou malfaçons qui auraient été visibles lors de la réception mais qui n’auraient pas fait l’objet de réserves privent le maître de l’ouvrage de toute réclamation à ce titre.
Il est donc primordial de veiller à la rédaction du procès-verbal de réception de l’ouvrage, afin de préserver ses recours.
Il est tout aussi important pour le constructeur de veiller aux réserves portées au procès-verbal de réception, puisqu’il reste débiteur de cette garantie.
L’originalité de la garantie de bon fonctionnement vient de ce que lorsqu’un élément dissociable est affecté d’un désordre qui :
- rend l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination,
ou porte atteinte à la solidité de l’ouvrage, - alors la mise en jeu de la garantie décennale est possible.
La Cour de cassation, appliquant littéralement les dispositions de la loi, écarte les éléments non destinés à fonctionner de la garantie de bon fonctionnement.
Ainsi, si un carrelage ne relève pas de cette garantie, il y a lieu de considérer que des volets électriques, oui.
La responsabilité civile de droit commun, qu’elle soit contractuelle ou extracontractuelle, est la seule applicable avant la réception.
En présence d’une obligation de résultat, le défaut de construction est en lui-même constitutif de la preuve de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de l’obligation contractée.
Au contraire et en présence d’une obligation de moyen, l’inexécution ou la mauvaise exécution de l’obligation s’apprécie au regard non du résultat, mais de la diligence déployée par le débiteur.
Faire appel à un avocat sera nécessaire afin de faire valoir vos droits.
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